激安ボロ戸建投資の現実！利回り787%物件の裏側

​​​​​​​​​​​​​​9万円で買った戸建ての、入居者が決まった。
家賃は5万9千円。
年間賃料は70万8千円。ありがたい。
​表面利回りは787%になる。​
20%でもなかなか見つからない不動産投資の世界で、驚異的な数値だ。
でも現実に、オイシイだけの話は無いもので、見えないところで多くのお金と労力がかかる。
​​今回は、超高利回り激安ボロ戸建て投資の裏側にかくされた「実際の費用」について。​​

魅力的に見える表面利回りの裏側には、実質利回りが隠れている・・・

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​・リフォームの費用は？
高所作業と上水道引き込み工事以外は、すべてDIY。
​​​とはいえ、材料費や工具、交通費はかかる。​​​
業者に丸投げよりは安いけど・・・

​【リフォーム費用】合計：140万円​

・工具：26万円

・交通費：24万円

・消耗品：6万円

・材料費：26万円

・備品：31万円

・廃材処理：2万円

・宿泊費：5万円

・屋根修理（外注）：7.5万円

・上水道工事（外注）：12.5万円

​​​今回は、洗面台・トイレ・キッチンと、水周りの備品を全部交換したので、かなりの備品代をかけた。
家から遠いので、交通費や宿泊費も安くない。
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​工具が高いのは、個人的な趣向が反映されているだけだ。

12mmのドリルを装着した、振動ドリルドライバの萌え姿。マキタ沼にハマると工具代がどんどん増える・・・
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マキタ震動ドライバドリル  HP484DZ 

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​・リフォームにかけた労働​時間
週末のほとんどは、リフォームで物件に通ってた。
当初の想定は4〜5ヶ月くらいでできると思ったけど、やってみたら​8ヶ月かかってしまった。​
これを単なる「労働時間」として考えてしまうと、まったく割に合わない。
でも、DIYは​知識が身につく。​
リフォーム見積もりを自分で出せるようになるし、現地の情報も集まる。
​「経験値を上げるための時間」と思えば、悪くない。​

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​・購入にかかった諸費用​
9万円戸建ては、価値を上げるために隣の土地も途中で買い足した。
​​​​他にも、仲介手数料や登記費用、火災保険、取得税と、いろんなところでお金がかかる。​​​​
さて、実際の費用は・・・

【購入費等】合計：93万円 

・物件価格：9万円

・諸費用：6万円

・登記費用：15万円

・火災保険：19万円

・隣地価格：35万円

・隣地登記：9万円

こうして見ると、火災保険料が高い。
​9万円の家を買っただけで、49万円が出て行くことになる。​
タダのようなボロ戸建でも、実際には何倍もの費用がかかる。

物件よりも、火災保険料や登記費用の方が高い・・・

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​・実際の利回りは？​​​​​​
ここから、実際の利回りを計算してみよう。
リフォーム費用：140万円
物件購入費：93万円
​投資費用合計：233万円​
​家賃は年間70万8千円​​だから・・・​
​​​真の​投資利回りは30.39%​​​​
（世の中で多く語られる、購入諸費用抜きの実質利回りだと38%）
これが、激安ボロ戸建て投資の現実だ。

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​​8ヶ月間のDIY労働をして利回り30%では、決して効率が良いとは言えない。​​
もちろん低家賃でそのまま貸せば、利回りを上げることはできる。
​​けれども建物をきちっと直せば、長持ちするし、売却時の価値も上がる。​​
さらには家賃が上がれば、​入居者の質が良くなりトラブルも減る。​
​DIYで自分自身の​知識や経験値も上がる。
​（電動工具も手に入る）
利回りや、スピードを優先するか？
それとも物件や自分自身に、さらなる投資をするか？
激安ボロ戸建て投資の本当の魅力は、自分でその選択をできるところなのかもしれない。

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