最近は、コロナで在宅ワーク。
昼休みには、近所のお店にランチを食べに行く。
そんな時に気になるコトは・・・味？ 値段？
いやいや、不動産投資家としては「お店の家賃」が気になっちゃうよね！
今回は、飲食店テナントの家賃の計算方法について。
お店の家賃は、おいくら？
・席数×食事代×回転率×3
結論から言うと、この計算式になる。
席数×食事代（1人あたり平均）×回転率×3＝1ヶ月分家賃
回転率とは、1日の客数を席数で割ったもの。
たとえば30席の店に、1日60人のお客さんが入ったら、60÷30だから、回転率＝2 になる。
【回転率の目安】
地方：2〜2.5
都内：3〜6
といった感じで、繁盛している店ほど数値が高くなる。
ボクの家の近所は、だいたい回転率2くらいで計算してる。
1,000円でランチをやってる、20席ある定食屋なら
20（席）×1,000（円）×2（回転）×3=家賃120,000円/月
となる。
・家賃は、3日間の売り上げで支払う
なぜ、この計算式になるかと言うと、
飲食店の経営者は、3日間の売り上げで家賃を支払える計算で、テナントを決めるから。
だから1日の売り上げ「席数×食事代×回転率」 に3（日）を掛ければ、家賃に近い数字になる。
・家賃がわかれば、物件価格もわかる
家賃が判れば、売り値の相場も、だいたい計算できちゃう。
1ヶ月家賃×12（ヶ月）÷利回り=物件価格
物件情報をいつも見ている人なら、利回りはカンタンにイメージできるよね。
【利回りの目安】
地方の築古：10〜12%（0.1〜0.12）
都内の国道沿い：3〜6%（0.03〜0.06）
ざっくりだけど、こんなイメージ。
テナントは投資物件になるので、利回りで割り戻されて価格設定されることが多いからだ。
さっきの12万円家賃の定食屋が、利回り12％のエリアなら
120,000（円）×12（ヶ月）÷12%(0.12)＝物件価格12,000,000円
となる。
かなり大雑把な計算式だけど、慣れるとかなり実際に近い金額が出せる。
小さい店から、テナントが大量に入る巨大モールまで、計算すると相場がわかるのでオモシロい。
もちろん、相場がわかれば、実際の売価や賃料が、安いか高いかも判断できる。
お店で注文してから食事が届くまでの時間に、ぜひ試してもらいたい。
もしかしたら将来そのお店を、買うかもしれないしね。
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