銀行への融資相談で、注意するべきことは？

傾き戸建てのリフォームが、完成に近づいてる。
そろそろ、次の物件を仕入れないとね。
しばらく買ってなかったので、資金もそこそこ貯まってる。
今年は、融資を使いたいな・・・
そうだ、銀行に行こう！
てなわけで今回は、『銀行に行くときに注意していること』の巻。

・成功率が高いのは、仲介業者からの紹介
不動産投資を始めた頃は、銀行に片っ端から電話して飛び込み営業したことがある。
でも、ほぼ100%門前払い。
成功率は、メッチャ低かった。
やはり仲介業者から、銀行の担当者を紹介してもらうのが確実。
物件を内見したら、融資特約で買い付けを入れて紹介してもらう。
今回訪問する銀行も、そのパターン。
買い付けを入れた物件はダメだったけど、銀行との関係は続いて、法人の口座も作ってもらった。

・1週間前にアポを取る
2年ぶりに電話をしたら、担当者が変わってた。
資料の準備もあるので、面談の予約は1週間以上先にする。
銀行は平日しかやっていないので、会社に有休申請も出さないと。
突発的なトラブルを避けるため、できるだけ午後にする。
（午前だと通勤・通学ラッシュに巻き込まれる）
勝負の日が決まったら、準備をはじめよう。

・書類を用意する
銀行に行くときは、書類を用意していこう。
手ぶらで行っても、時間をムダにするだけだ。
ボクが持って行くのは
○保有金融資産リスト（1ページ）
○保有物件の詳細（2ページ）
○事業内容・自己紹介（20ページ）
○過去3年分の確定申告書
○過去3年分の源泉徴収票
○過去3年分の法人決算書
○融資希望の物件詳細（2案件）
資料は、パワーポイントで作って印刷。
新品のクリアファイルに入れて、相手に渡せる状態にして持って行く。

クリヤーホルダーA4　100枚
そこそこ分厚い資料になるので、普通のホチキスじゃ留められない。
MAXの40枚留めのタイプを、導入した。

HD-11SFLK/B MAX Vaimo11 POLYGO

・質問は事前に考えておく
今回は、融資の事前相談だ。
あらかじめ、質問したいことは書き出しておく。
築年数や、エリアの条件は？
融資の金額と、年数の上限は？
あらかじめ物件と融資条件をいくつか資料にして、持って行くことにした。
そうすれば質問もしやすくなるし、銀行側も回答がしやすいはずだ。

物件のサンプルを用意する。（※画像サンプルはイメージです）

・服装はスーツ一択
訪問時の服装は、スーツ一択。
会社は私服で行ってるので、スーツを着るのは銀行と決済と結婚式くらいだ。
派手な時計やブランド物は、マイナスイメージなので身につけない。
ネックレスやブレスレットも、付けて良いことはないので避ける。
ワイシャツは白。
夏以外は、ネクタイも締める。
相手の服装を予想して、できるだけ同じにすれば間違いない。

・靴はピッカピカに磨く
銀行員は、みんな深々とお辞儀する。
そのとき、彼らはどこを見ているのか？
そう、相手の「足元」を見ている。
お金を貸すに、相応しい人なのか？
貸したら、ちゃんと利子を付けて返してくれるのか？
銀行では表面の言葉よりも、「靴」で人間性を見られる。
だからボクは銀行に行く前日に、2時間かけて靴を磨く。
靴磨きの手順は
①靴紐を外す。（洗って干しておく）
②クリームを濡らした布に付けて、靴に塗る。
③馬毛ブラシで、全体を磨く。
④布に水を付けて、全体を磨く。
これで、ピッカピカになるまで磨く。
踵がすり減っていたら、修理しておこう。
銀行の出口から去るときも、足元は見られてる。

左側が磨いた後。高い靴でなくても、磨けば光る。

靴クリーム kiw
銀行のオソロシさについては、コチラ

・面談前の4時間は、食事を控える
銀行との面談は、やり直しがきかない。
不動産業者や売主は無限にいるけど、銀行は数が限られるからだ。
前日は十分な睡眠が取れるよう、スケジュールを調整しよう。
面談の直前は、疲労感が出るので食事をしない。
万が一にも、眠そうな顔をするのは許されない。
面談の時間が、集中力のピークになるようにベストを尽くす。

・遅刻は厳禁。時間に余裕を持つ。
銀行や物件の決済に行くときは、1時間〜1時間半前には現地に着くようにしてる。
なんらかのトラブルがおきても、時間に余裕があれば対処できる。
近くの喫茶店やファミレスで、時間まで待機。
ピッタリ10分前に、訪問する。
こうすれば、相手を待たせることもない。
しっかりと心の準備をしてから、商談に臨むことができる。

・NGワードに注意する
どんな商談でもそうだけど、言ってはいけない言葉がある。
銀行では特に注意しないと、たった一言で関係が台無しになる。
ついつい言ってしまいそうなNGワードは・・・
「投資」
「売却」
「引退」
「投資」に銀行は融資をしない。
「売却」は銀行の利益を減らす行為。
「引退」する人に融資したい銀行はない。
あとは、
銀行同士を競合させるのは（少なくともボクの属性では）厳禁。
銀行に対しては、ウソをつくのもダメ。
あと、金融商品を勧められることがある。
断るにしても、即答せず一旦は持ち帰るくらいの配慮は必要だと思う。