回転寿司は、天国だ！
お寿司が流れてきて、好きなものを選んで食べる。
こんな、楽しいイベントはない。
今夜は息子と一緒に、近所のくら寿司でディナー。
でもただお寿司を食べるだけじゃ、もったいない。
不動産投資家なので、くら寿司の家賃と物件価格を計算してみるよ！
・家賃は、売り上げ3日分と同じ
飲食店がテナントを探すとき、3日分の売り上げで月の家賃が払えるところを探す。
くら寿司は人気の大手チェーンだから、ちょっと抑えて2.5日分と仮定する。
つまり、1日の平均売り上げ額が出せれば、家賃も計算できるということだ！
『1日の売り上げ×2.5日＝月額家賃』
・1日の売り上げ金額は？
多くの飲食店は、1日に2〜3回転する。
回転と言っても、回るのは寿司じゃなく集客。
たとえば座席数が100席で、3回転する店だと
100席×3回転で、1日に300人のお客さんが来るって意味だ。
この来客数に、食事の単価を掛ければ1日の売り上げが計算できる。
『座席数×食事単価×3回転=1日の売り上げ』
くら寿司は48テーブルあるので、1卓4席として合計192席。
平均食事単価は1,400円と仮定。
192席×食事単価1,400円×3回転＝806,400円
くら寿司の1日の売り上げ額は、約80万円と予想できる。
・ビッくらポンからも売り上げを計算
回転数は、立地や店でバラつきが多い。
そこでもう1つ別の方法で、ビッくらポンからも売り上げを計算してみる。
「ビッくらポン」とは、テーブル横の回収器に皿を5枚入れると、抽選で景品が当たるシステム。
集客アップ・売上げアップ・自動会計・皿回収と4役を同時にこなす。
考えたやつマジ天才な今世紀最大の発明だと思う。
ビッくらポンのマシンは、どの座席も同じくらいカプセルが減ってる。
営業中にカプセル補充してるのは見たことないので、開店前に満タンにしてるはず。
写真のように、夜7時の時点で満タン状態から平均で5個くらい出てる。
閉店まで残り2時間だから、あと2個づつくらいは出るだろう。
つまり1日に、1テーブル7個出る。
1回のチャレンジには5皿が必要。
これまでの経験上、当選率は4回に1度。
あとはこれらを掛け算すれば、1日の売り上げが出せる。
『48テーブル×7個×4回×5皿×110円＝739,200円』
皿以外のサイドメニューがあるので、さきほど回転数方式で計算した約80万円とほぼ一致する。
・家賃はおいくら？
1日の売り上げは約80万円と判ったので、ここから家賃を計算する。
『1日の売り上げ×2.5日＝月額家賃』だから
80万円×2.5日＝200万円！
大通り沿いの駐車場50台つきで、1ヶ月200万円。
年間2,400万円の家賃収入だ。
もちろんこれは、店舗のハコ（建物）も用意した場合。
実際は土地だけ貸して、店舗はくら寿司が建ててると思うので、借地料だけだと半分の100万円くらいだろうか。
・くら寿司の不動産価格は？
不動産価格の計算は、じつはカンタン。
利回りで、割戻して計算する。
「利回り」は物件価格に対して、1年間の収益が何パーセントかを表す。
利回りを出す式は
『年間家賃÷物件価格＝利回り』
物件価格を出すなら
『年間家賃÷利回り＝物件価格』だ
不動産賃貸の利回りは、エリアによって違う。
山手線内側：3〜5%
山手線外23区：6〜8%
東京23区外：9〜10%
関東3県：8〜13%
テキトーだけど、こんな感じだと思う。
埼玉某市のくら寿司は、ロードサイドで場所が良いから利回り10%くらい。
なので、物件価格は・・・
年間家賃2,400万円÷利回り10%=2億4000万円！
う〜ん、買えない！
小学生レベルの算数がわかれば、不動産投資に必要な計算はほとんどできる。
電卓を叩くクセをつければ、相場もわかるしお金の流れも見える。
大事なのは、いつでも情報を集めて考えて計算すること。
そのうち、自分が買うかもしれないしね。
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