不動産投資で、やってはいけないこと

年に5回くらいは、会社の同僚から「不動産投資」の相談を受ける。
ひさしぶりに昼食に誘われる時は、だいたい投資の話だ。
物件資料をもってきて「これ、どう？」って聞かれるけど
ほぼ9割は、新築区分マンションだ。
利回り3~5%が多い。
最近、ヤバイと思うのは「キャッシュフローが最初からマイナス」の物件が増えてきたことだ。
持ち続けると、致命傷（自己破産）になる可能性が高い。
ボクは、こう見えても親切なので、
正直に「やめといた方がいいよ」とハッキリ言う。
でも翌月には
「やっぱり買っちゃった」と言われるのが、お決まりのパターン。
自分の信用力と説得力の無さに、がっかりする。
それで終われば良いが、翌年にまた相談に来るんだよ。
「お金が増えるどころか、毎月の出費がキツイ」
「不動産屋に連絡がつかなくて、困ってる」
「思ってたより、ぜんぜん税金が戻ってこない」
うん。買う前から知ってたよ。
典型的な不動産投資の失敗例だが、彼らには共通する特徴がある。
「やってはいけないこと」をしているのだ。
こんな失敗をしないために、不動産投資で「やってはいけないこと」を解説する。

★勉強せずに、買ってはいけない
不動産投資が、他の投資と違うのは「正解がある」ということ。
どの物件を、買えばいいのか？
トラブルが起きたら、どうすればいいのか？
状況ごとに正解があって、ネットや本を読めばわかる。
でも不動産投資で失敗する人たちは、勉強を一切しない。
本を1冊も読まずに、5,000万円の新築区分マンションを買ったりする。
トレーニングをしたこともない素人が、格闘技の試合に出るくらい危険な行為だ。
不動産投資をするなら、最低でも本を5冊以上読んでからにしよう。
不動産会社の人が書いた本はダメ。投資家が書いた本を読もう。
どの本にも「新築区分マンションは買ってはいけない」って、ちゃんと書いてある。

高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法! / ふんどし王子【本】

★業者に勧められて、買ってはいけない
楽に儲かる話が、普通のサラリーマンの元に勝手にやってくることは絶対にない。
見ず知らずのサラリーマンを「儲けさせてあげよう」なんて考える業者はいないよね。
自分が「騙されているかも」と、少しでも疑問を持ったら、「誰が言い出した話なのか」を思い返してみよう。
あなた以外の誰かが考えて「持ちかてきた話」であれば、損をする可能性が高い。
逆に言えば、自分で考えて計画を立てれば、儲けることができるということだ。

★利益を計算せずに、買ってはいけない
失敗する人は、自分で計算をしない。
税金・修繕費・家賃下落率をまったく考慮しない、業者が出した業者に都合のよい計算式。
それをそのまま信用して、物件を買ってしまう。
どのくらいの利益を出したいのか？
そのためには、どういう物件をどれだけの価格で買えば実現できるのか？
電卓をたたけば、すぐに答えは出る。
それすらもやろうとしないのであれば、絶対に不動産投資をしてはいけない。

★調査をせずに、買ってはいけない。
物件を買う前に、事前調査をしよう。
「調査」といっても、むずかしくない。
スマホがあれば、だれでもできる作業だ。
近隣で同じ間取りの物件の家賃相場、売却価格、利回り
suumoやアットホームを見るだけで、すぐにわかる。
場所をマップで調べて、近隣の施設を調べたり。
その物件が相場よりも高いのか、安いのか？
インターネットを使えば、家にいながらでも調べることはできる。

★現地を見ずに買ってはいけない。
現地を見ないで、新築区分マンションを買う人がいる。
5,000万円の物件だよ？
ぶっ飛びすぎだろ。
ボクは、数万円の物件でも会社を~~さぼって~~休んで現地に行く。
現地に行けば、建物や地域の雰囲気。
入居付けのしやすさが、体感できる。
現地に行ったら、近くの不動産屋さんにも寄ってみよう。
手土産をもっていけば、家賃相場や、近隣情報を教えてくれる。
この時の不動産業者との関係は、物件を買ってからも役に立つ。
そもそも現地を見ないで買っても、不動産投資はおもしろくないしね。

★業者に任せきりにしてはいけない

これは、買う前も買ってからもだけど
自分の投資を、業者に任せきりにしてはいけない。
家賃は、いくらにするのか？
修繕は、どこに依頼するのか？
自分で業者に支払う対価を決めて、コントロールしながら利用するのはいい。
でも、ほかの誰かにコントロールを任せるのはダメ。
利益までコントロールされ、あなたの利益はすべて業者に流れることになってしまう。

★目標を持たずに、不動産投資を始めてはいけない
成功している人は、目標を持って不動産投資をしている。
金持ちになって、会社勤めを卒業するのを目標にしている人もいれば
スーパーカーを買うのを、目標にしている人もいる。
目標を最初に決めておけば、それに向けた計画もできてくる。
すると計画から外れるような物件には、手を出さなくなる。
失敗しないために、まずは目標を立てて、壁に貼ろう。
なんとなく、目先の金を手にいれるために投資を始めてはいけない。

不動産投資の「禁止事項」は多い。
でも、「やってはいけないこと」は決まっているし、情報も世の中に出回っている。
不動産投資は、しっかり勉強さえすれば、もっとも難易度の低い投資と言える。
それだけに、失敗した時のダメージはでかい。
最初の物件で失敗すると、取り戻すまで何年もかかる。
まずは最初に勉強して、自分で考えて、自分自身の意思で投資をはじめよう。

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