喫茶店を買ってみた！（後編）ー店舗家賃はどうやって決める？ー

【前回のあらすじ】
マンガアプリの広告で見つけた、元喫茶店付き住居。
つつじ不動産の新橋社長に案内いただき、すぐに内見。
その場の勢いで、融資特約なしの買い付けを入れた。
今日はその続きのおはなし。
『前編』はコチラ

・指値（さしね）が通る
前回の記事で、『元喫茶店』に380万円で、融資特約なしの買い付けを入れた。
430万円に、50万円の指値だ。
結果は、この値段で売主様と無事に合意できた。
あとは契約まで、進めるだけ。
『融資特約なし』なので、もう買うことは確定してる。
『火災保険』や『雨漏り修理』も確定したことになるので、この時点で見積もりを依頼しておく。
そして、できれば融資も使いたい。
信金と公庫に連絡して、提出資料の作成に入る。

・店舗の家賃の決め方は？
このお店の『家賃』っていくら？
それがわからないと、利回りも出せないし事業計画も作れない。
『住居』なら、suumoで似た物件を見れば相場がわかるよね。
でも店舗は物件サンプルが少なすぎて、『似た物件』が見つからない。
じゃぁ、どうやって家賃を決めるの？
じつは店舗を借りる経営者は、『3日間の売上』で家賃を払えるテナントを探してる。
だから家賃を決めるなら、その店の『売上』を計算すればいい。
計算式はこれだ。

売上＝座席数×平均単価×回転率
※座席数＝店内の席数
※平均単価＝1人のお客さんが、食事に支払う金額の平均
※回転率＝1日の来客数を、座席数で割った数。
この中では、『回転率』の見極めが難しい。
一般的には都内から地方へ、駅や繁華街から離れるほど、回転率は下がる。
回転率は『人口密度に比例する』って考えとけば、理解しやすい。
都内だと10回転する店もあるかもしれんけど、ここはイナカで駅からも遠いので「2回転」としておこう。
座席数は10席。
客単価は1,000円
2回転とすると…
【1日の店の売上げ】
10（座席数）×1,000（平均単価）×2（回転）＝20,000（円/日）
そして家賃は、3日間の売上だから・・・
【月額テナント賃料相場】
20,000（売上/日）×3（日間）=60,000（円）
さらに上の住居が+2〜3万円で付いてくると考えると・・・
店舗6万円+住居2〜3万円=家賃8〜9万円！
もし計算通りでイケれば、表面利回り25〜28%出せることになる。

座席数がわかれば、家賃はだいたいわかる。

・融資は玉砕
融資は残念ながら、ダメだった。
法人口座を持ってる信金さんから融資を受けたかったけど、増築部分の容積率オーバーで否決。
残念…
ノンバンクならいけたかもしれんけど、今回は仕方ない。
こればかりは融資条件から探した物件でないと、なかなか難しい。
覚悟を決めて、現金一括払いだ。

・契約の準備
いつも契約の時間は、『平日の午後』にしてもらう。
午前中に、準備ができるからだ。
まずは売主様、仲介様、司法書士様へのお土産を買う。
近所のスーパーで、シャインマスカットを2つづつ箱詰め、ラッピングしてもらう。
そして銀行。
大量の現金（といっても数百万だけど）を用意するので、窓口にお願いする。
手数料はかかるけど、すべて新券で。
移動は事故を起こさないように、余裕を持った安全運転。
昼食を摂らずに、胃袋も頭もスッキリさせた状態で契約に臨む。
普段は作業着のボクも、この日はビジネスカジュアルだ。

現金とお土産を用意して、いざ契約！

・法人契約の現金買いは、すぐ終わる
つつじ不動産で、売主様とご挨拶。
お土産のシャインマスカットは、なかなか好評だった。
新橋社長が淡々と契約を進めていく。
もし融資を使う個人契約だと、数十枚の書類に名前と住所を書くので手が痛くなる。
でも今回は現金払いで法人なので、契約書と重説に横判と実印を押すだけだ。
契約書にサインするために用意してるデュポンの高級ボールペンも、今回は出番がなかった。
契約は10分もかからず終わり、5分ほど雑談をして解散。
380万円の買い物だけど、電気屋でエアコン買うより早かった。
短時間とはいえ普通のサラリーマンが、『隙のないプロ投資家』を演じるのはメッチャ疲れる。
物件の契約と、銀行の面談の後は、いつもグッタリになる。

・買ったその日にやること
新しく物件を手に入れたら、すぐにやるべきことがある。
火災保険の契約だ。
今回は、いつもの業者に事前に段取ってあるので、保険料を振り込めば完了だ。
保険の加入は、必ず鍵の引き渡し当日にやろう。
いつなにが起きるか、わからない。
あとは現地で、物件の確認。
入手した鍵で、開け閉めができるかどうか。
内見のときから大きな変化がないかを、現地で確認する。
今回は、雨漏りもあったので、その日のうちに修理業者を手配した。
雨漏りは放置すると、すごいスピードで物件が傷む。
湿気のある木材にはシロアリも寄ってくるので、最優先で対応しよう。