今日は、「高利回り戸建てを買う方法」についての話。
周囲からは「不動産業者からの紹介ですか？」って質問されることが多い。
実は、年末年始に買った利回り25%を超える戸建てたちは、suumoに出ていたものだ。
9万円の戸建てだって、一般公開されているサイトに出ていた。
別に特別なコネやルートを、使ったわけではない。
お金さえ払えば、誰でも買えるものだ。
ただ、高利回り物件を、見つけて、買う「コツ」はある。
今日は、それをまとめて解説。
★買う条件を決めておく
物件を買う時の条件を決めておこう。
たとえばボクの場合は、
・現金購入なら、利回り20%以上
・融資を使うなら、頭金+諸費用を3年以内に回収
・自宅から、車で1時間圏内
・再建築可で、土地評価額以下
この条件に、合うもので探す。
あとは実際に現地を見てから、総合的に判断する。
最初に条件を決めてしまえば、迷わず探せるし、情報も集めやすい。
230万円で買った築40年の戸建て。家賃6万想定でリフォーム中。
★毎日かならず、情報をチェックする
ボクは毎朝、特定の8つの物件情報サイトを見ている。
・健美家
・楽待
・家いちば
・suumo
・アットホーム
・おうちダイレクト
・不動産投資連合隊
・ホームズ
お気に入りに条件を保存しているので、全部目を通しても20分くらいで終わる。
毎朝おなじ時間にチェックしているので、新しいものが出てくればすぐにわかる。
仕事の日でも、休みの日でも、正月でもキャンプをしてても毎日、必ず確認する。
「釣り」と同じで、条件に合う物件が出るのをひたすら待つ。
条件に合うものが出てきたら、行動する。
これの繰り返し。
★「買う気がある」をアピールする
条件に合う物件を見つけたら、すぐに資料請求して内覧を申し込む。
ボクは不動産業者が動き出す前の早朝に動くので、サイトの申し込みフォームを使ってる。
その時に、買える・買う気がある、ことをアピールをしよう。
「現金購入」「融資対象銀行あり」「即日内覧希望」などのコメントを追加するのが効果的だ。
不動産の営業は、買える人のためにしか動かない。
「買える人」と認識してもらえれば、今回がダメでも、次の物件を紹介してもらえる可能性がある。
★内覧日は、できるだけ早い時期に設定
良い物件は早い者勝ちなので、できる限り当日中に現地を見に行く。
会社に行く日であれば、帰りにそのまま寄れるようにする。
本当に良い物件は、2〜3日もあれば売れてしまう。
いつでも内覧できるように、物件調査グッズは常に持ち歩こう。
夜ならライトも必要だし、水平器は必須。
ミニバールもあると便利だ。
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★現地に行く時は「作業着」と「名刺」を用意する
よほど自信がない限り、買う前に現地は必ず見に行こう。
現地に行く時は、「作業着」を着て「名刺」を持って行こう。
勤めている会社の名刺ではなく、大家としての名刺だ。
ある程度の知識がないと、不動産業者に相手にしてもらえない。
素人の客は、契約直前の重要事項説明で契約がダメになったり、購入後のトラブルも多いからだ。
そんな「知識のない客」と思われないために「作業着」と「名刺」は絶大な効果がある。
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★本当に欲しい物件は、指値を入れずに買付を入れる
「どうしても欲しい物件」が出ていたら、指値を入れずに買付を入れる。
あらかじめ決めておいた、条件を満たす金額であれば、満額で買付を入れよう。
もちろん、条件を満たすための金額まで指値を入れるならアリだ。
でも「できるだけ安く」と欲張って、10万、20万円とか細かい指値は入れない方がいい。
せっかく条件を満たしているのに、他の買い手に奪われるのは、もったいない。
★購入意思は、その場で伝える
条件が揃い、現地を見て大丈夫なら、その場ですぐに買付を入れてしまおう。
満額の買付だったら「これ以降の募集は止めてください」と言える。
初心者の頃は、この「即決」が意外と難しい。
知識と経験が必要だから。
特に基準はないけど、買う前に最低でも10件以上は、現地に行って物件を見た方がいいと思う。
数多く現地を見ることで、買うべき物件がすぐに判断できるようになってくる。
去年は物件資料を120件以上請求して、現地を30件以上見に行った。
サイトでチェックしただけなら、数千件はあるはずだ。
その中で、実際に購入したのは4件。
勝率は高い方だと思う。
去年、不動産の営業から言われたセリフを思い出す。
「再建築可で、利回り20%以上の戸建てなんて、ありえないですよ」
そんなことはない。
地道に探せば、かならず見つけることができる。
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