DIY系の不動産投資、「良いところ」と「悪いところ」

​​​​​​​​​​​​不動産投資は、DIYを「する派」と「しない派」で分かれる。
もちろんボクは、「する派」。
DIY系の不動産投資には、「良いところ」と、「悪いところ」がある。
今日は、それについてのまとめ。

​【良いところ①】安い
DIYは、とにかく安い！
外注と比較すると、こんな感じ

※職人に依頼した場合。管理会社に丸投げすると2〜3割増し。
こうして見ると、DIY1日で、4〜6万円くらいの節約。
家1軒だと100万円するリフォームを、20万円でできちゃうイメージ。
浮いた修繕費で、次の物件が、どんどん増やせるね。

​【良いところ②】好きなデザインにできる​
DIYだと、業者が使わない、​デザイン設備​を入れられる。

​バーカウンター​・キッチン・オシャレ照明・​Googleホーム​、全部で10万円以内。
​
LED対応照明 シーリングライト スポットライト 4灯 レダ
​
バーカウンター(パース 135) ニトリ

デザイン壁掛けフックや、スリムな下駄箱を入れたり。
​
Umbra フリップフック 3連 
自分で設備をえらんで、部屋をデザインするのは、楽しいよね。
こういう差別化があると、入居もすぐに決まる。

​【良いところ③】知識・技術が身につく​
DIYでは「はじめてのこと」を積極的にやるようにしてる。
勉強になるからね。
実際にやってみると、経験値が上がる。
どうやるのか？
どうなっているのか？
いくらかかるのか？

経験すれば、知識は「知恵」になる。
物件を買うときも、トラブルの時も、この「知恵」が役に立つ。

​【良いところ④】工具が手元に残る​
DIYすると、工具にお金がかかるけど、いちど買えば、ずっと使える「資産」になる。
しかも外注するより、工具を買って自分でやる方が安い。
電動工具を使えば、スピードも質も、プロに近づく。
自宅や車の修理にも便利だし、使っていて楽しい。
​​​​電動ドライバー​、​マルチツール​、​スクリュードライバー​​​​
ボクは、もしかして電動工具を買うために、DIYしているのかもしれない・・・
​
マキタ オートパック スクリュードライバ 6841R​
​
ボッシュ マルチツール GMF50-36 

​【良いところ⑤】物件に詳しくなる
自分でリフォームすると、物件に長く滞在するので、いろいろ気づく。
近所のコンビニ・スーパーや、隣にどんな人が住んでるのかとか。
さらに、​お泊まりリフォーム​すると・・・
風呂やトイレの、使い勝手
周辺住民の、生活パターン
だんだん、わかってくる。
この情報は、​マイソク作り​に活かせる。
「朝日の差し込むお部屋」
「広く快適な浴室」
「停めやすい駐車場」
こんなキャッチーなフレーズを、思いついたりする。

​【良いところ⑦】ダイエットできる​
DIYリフォームの動きは、トレーニングそのものだ。
4時間ずっと、ペンキを塗る（手の筋繊維が切れる）
重たい吊り戸を、持ち上げる（20kgの負荷）
壁紙を貼る時の、屈伸運動（脚立の昇り降りもある）
そういや、ベストキッドもこれで強くなってたな・・・
DIYリフォームダイエットなら、スリムで筋肉質な職人体型になれるかも。

​【悪いところ①】時間がかかる​
サラリーマン大家は週末しか作業できないので、リフォームに業者の2〜3倍の期間がかかる。
当然、その間の家賃は入らない。
家賃4万円の部屋なら、リフォームに1週間かかるごとに1万円の損失が出る。
だからクロス貼りなど、安いけど手間がかかる作業は外注。
流し台の設置や​鍵の交換​など、外注すると高いけど、手間のかからない作業はDIYで。
「家賃損失」「交通費」「自分の時間」を計算して、利益の高い方を選ぼう。

【悪いところ②】ケガのリスク
DIYで、いちばんやっちゃダメなのが​「ケガ」​。
・危険な電動工具
・高い所での作業
・交通事故
・危険な残置物（消化器・金属片等）
日常とちがう、慣れない作業には、いろんな危険がある。
われわれは職人ではなく、投資家だ。
絶対に、ケガをしない方法を選ぼう。

​【悪いところ③】入居者と出会ってしまう​
アパートをリフォームしてると、他の入居者からアレコレ言われることがある。
エアコンを、新しくして欲しい。
洗面台にお湯が、出るようにして欲しい。
時にはそれで、余計な修繕費や、対応をしなければならない。
ただ、潜在的な要望を、知ることができるメリットは大きい。
​入居者の声にきちんと対応​できれば、突然の退去も減るはずだ。

DIYは、時間がかかるし、なにより面倒。
でもやっぱり、良いことの方が多いね。
こうして全部を自分でやることができるのも、規模が小さいうちだけだろう。
いまは、DIYそのものを楽しんでいても、良いかもしれない。

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