管理会社と話していて、「あれっ？」と思うことがある。
「修繕費は、値引きできないんですよ」
「この入居者はトラブルが多いので、早めに退去してもらいましょう」
味方のはずの管理会社が、大家が損することばかり言う・・・
なんで？
妻のナターシャが不動産屋に勤めているので、よくわかる。
じつは彼らは、大家とは正反対の思考で働いている。
これを理解していないと、思わぬところで損をする。
管理会社が原因で、不動産投資そのものが失敗することだって珍しくない。
今回は、知らないと怖い、知っても恐ろしい「管理会社のホンネ」について。
・管理会社は違約金をなくしたい
「短期解約違約金があると入居が付きにくくなるので、無くせませんか？」
とある管理会社に、言われたセリフだ。
短期解約違約金は、初回の入居から期間内（2年が多い）に退去した場合、賃料1ヶ月分の違約金が発生するというもの。
表向きの理由は「入居が付きにくくなる」と言ってるけど、ホントは違う理由が隠されてる。
【管理会社のホンネ】
できるだけ短期で入居と退去を繰り返して、仲介手数料と広告費と修繕管理で儲けよう。
そのためには、違約金がジャマだな。
長く住んでもらいたい大家に対し、管理会社は入退去で利益が最大化する。
普通借家契約で入居を渋るのは、すぐに退去したい人だけ。
そんな割に合わない客は、当然お断りするべき。
入居は甘く、退去は厳しくが、賃貸業の基本。
管理会社の言いなりになってはいけない。
・管理会社は、トラブルの多い入居者を退去させたい
「D号室の入居者が、濡れた布団を洗面所に置きっ放しにして、下の階に漏水被害が出ました。トラブルが多くて他の入居者の迷惑になるので、退去してもらいましょうか？」
ある法人契約の外国人入居者に対して、管理会社が言ってきたセリフだ。
漏水トラブルはワザとやっているわけじゃないので、注意すれば直る。
この程度で退去させたら、修繕費や家賃損失で、大家は数十万円のマイナスだ。
ではなぜ、管理会社はすぐに退去させたがるのか？
表向きは「他の入居者の迷惑になる」だが、ホンネは・・・？
【管理会社のホンネ】
トラブルが多くて、クレーム処理も手間がかかるし面倒だな。
早く退去させて、別の楽な入居者を入れよう。
費用は大家が出してくれるし、広告費も入るし、その方が儲かるよな。
この外国人は「絶対に退去させない」と意思を伝えた上で、管理会社から入居契約している法人に注意をしてもらった。
それ以来、問題は起きていない。
あくまで決定権は大家にある。
明確に意思を伝えて、甘い管理をさせないようにしよう。
・管理会社は保険の手続きをしたい
台風や火事のとき、管理会社はなによりも迅速に動いてくれる。
いつものゆったりした対応が嘘のように、行動が早い。
「保険の手続きもすべてお任せください！こういう時のための管理会社ですからね」
災害で精神的にダメージを受けている大家は、神の救いのような頼もしいセリフに感謝するだろう。
しかし、彼らのホンネはこうだ。
【管理会社のホンネ】
ヤッハー！ボーナスタイムだ！！
修繕費にいつもの3倍の管理費を上乗せして、保険会社に請求するぞ！
大家には「保険金で無事に直りました」って言っとけば問題ない。見舞金も差益も取り放題だ！
大家としては損をするわけではないので、これでもいいと思う人もいるだろう。
でも高額な保険金を支払った大家が、見舞金すら受け取れないのはいかがなものか。
ボクも何度か保険会社にはお世話になっているが、保険の手続きは絶対に自分自身でやることをオススメする。
火事が起きたとき、本当に頼れるのは自分だけ。
火事のときやるべきことの記事は、コチラ
・管理会社は修繕費を高くしたい
管理会社から雨戸の交換を勧められたと、知り合いの大家から相談を受けた。
現地を見ると、雨戸を固定する金具のビスが緩んでいて、戸が外れている。
プロに頼んでも、6千円程度で直せる仕事だ。
管理会社からの見積もりは、雨戸交換で25万円。
彼らはいったい、なにを考えているのだろう・・・？
【管理会社のホンネ】
雨戸が外れちゃってるなぁ
修理はできそうだけど、古いし汚いし、交換させた方がいいな。
業者の見積もりは17万円だったから、管理費8万乗っけて大家に請求しよっと。
今月は売り上げが少なかったから、ちょうどいい。
管理会社がリフォーム費用に乗せる管理費は、業者請求の2〜3割。
つまり修繕費は高いほど、彼らの儲けは増えることになる。
リフォームは絶対に、管理会社にやらせてはいけないのだ。
管理会社にリフォームを任せてはいけない理由は、コチラ
リフォームコスト削減ノウハウ虎の穴
・管理会社は更新料を付けたい
ボクは、物件に更新料はつけない。
「更新料」とは、2年に一度の契約更新時期に、賃料の1ヶ月分程度を手数料として入居者からいただくというもの。
管理会社も「このエリアの他の物件は、みんな付けてますよ」と積極的に勧めてくる。
親切なアドバイスのように聞こえるが、管理会社の本音はどうだろう？
【管理会社のホンネ】
更新手数料が発生する2ヶ月くらい前になったら、入居者に連絡して、ちょっと広めの他の管理物件への転居を勧めてみよう。
うまくいけば仲介手数料と広告費と修繕管理費で、手間なく家賃3ヶ月分が儲かるぞ！
ここまで悪質な業者は、滅多にいないと思うかもしれない。
でも、これを裏で万が一やられても、注意して調べない限り気付けない。
さらに言えば、大家の知らないところで、管理会社が勝手に更新料を取ってることもある。
管理会社から退去連絡を受けた大家さん、それ本当に入居者の意思ですか？
ここまで散々に書いたけど、管理会社が悪だと言っているわけではない。
賃貸管理の収益は、大家の利益を減らして作られる。
Win-Loseの関係になるのは、アタリマエなのだ。
大事なのは、その仕組みを理解してコントロールすること。
彼らを上手に管理して利用すれば、頼もしい味方になってくれるはずだ。
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