アパートで退去が出たら、次の入居者を決めるためにリフォームが必要。
ここで注意するべきは、修繕を管理会社に、まかせてはいけないということだ。
これをやると、不動産投資そのものを失敗する確率が、爆上がりする。
いまから、その理由を解説していく。
・費用が高い
管理会社に丸投げすると、リフォーム代が高くなる。
理由はもちろん、管理料を上乗せされるから。
担当者も手間をかけたくないので、分離発注はしない。
提携している工務店に、丸投げだ。
もちろん、値引き交渉なんかしてくれない。
リフォームはDIYが理想だけど、できない場合は、せめて自分で分離発注をしよう。
多少の手間はかかるけど、管理会社の4割程度に抑えることができるはずだ。
・Lose-Winの状態になる
管理会社は、リフォームをするとどのくらい儲かるの？
家賃4万円の部屋を、80万円でリフォームするとしよう。
そのうち20万円は、管理会社の利益だ。
入居をさせて管理していても、4万円の家賃だと管理費5%で2,000円/月しか儲からない。
つまりリフォームをすれば、管理費100ヶ月に相当する利益を生むのだ。
さらに広告費や仲介手数料で入居時には、8万円（40ヶ月相当）は儲かる。
このうま味を持たせると、空室が出ると、管理会社が儲かる地獄スキームが完成する。
財務がタイトになったら、退去させて利益を出そう、なんてことになりかねない。
空室ができても、大家がリフォームを手配すれば、管理会社は儲からない。
退去が出ると、管理会社も損をする仕組みを作ろう。
・客付けできるリフォームにならない
一般的な管理会社は、リフォーム費用に2〜3割の利益を乗せて、大家に請求する。
ここで、気づいていただきたい。
管理会社は、高いリフォームをさせるほど、利益が上がるのだ。
だから入居にはほとんど影響しない、床の張り替えや、雨戸の交換など、
金額の高いリフォームをさせようとする。
安くて効果のある、オシャレ照明やデザインフックは、彼らにしてみれば手間がかかるだけ。
管理会社のリフォームは、入居者に選ばれるためのものとは限らない。
照明をオシャレにするだけで、部屋の雰囲気が変わる
シーリングライト 4灯 LED対応 スポットライト レダ
管理会社とうまく付き合うには、Win-Winの関係を作ることだ。
大家の利益で、管理会社が儲かり
利益がなければ、管理会社も儲からない
この関係が理想だ。
だから、儲けが出たら、少しは管理会社にお金を落としてあげよう。
そうすれば、われわれの利益のために、努力してくれるようになる。
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